住宅ローンとは?金利・審査通過のポイントなどをわかりやすく解説

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新居を購入する方の多くが、住宅ローンを利用しています。住宅ローンは主に銀行などが提供するローンの一種で、家の購入費用以外にも住み替え費用・引っ越し費用など、さまざまな目的で活用できます。

今回は、住宅ローンとはどういうものか、審査にはどうすれば通るのかなど、基本的な内容を初心者にも分かりやすく解説していきます。

住宅ローンはどこから借りるの?

住宅ローンは、さまざまな機関で提供されています。取り扱う機関としては、以下が代表的です。

  • メガバンク
  • 地方銀行
  • ネット銀行
  • 信用金庫
  • ろうきん
  • 信用組合
  • ノンバンク
  • 生命保険会社
  • 損害保険会社
  • 自治体
  • JAバンク

提供する機関によって金利・融資額・返済期間が少しずつ異なるので、じっくりとどこに申し込むか考えることをおすすめします。

住宅ローンは借りられる場所もいろいろ!

住宅ローンは提供している機関もさまざまですが、必ずしも機関(店舗)に赴かなければ借りられないわけではありません。

機関の窓口以外にも、以下のような場所で借りることができます。

  • 注文住宅の不動産会社から借りる
  • ネット銀行の公式サイトから申し込み
  • 勤め先の提携ローンを利用
  • 勤め先の財形住宅融資を利用
  • モデルルームの見学などのタイミングで申し込み

多くの方は自ら商品を選び、提供先に申込にいくか、不動産会社がおすすめする商品に申し込むことになります。

一方、もし勤務先に提携ローンがあるなら、一度話をじっくり聞くのがおすすめです。通常の手続きで住宅ローンの融資を受けるよりも低金利だったりと、優遇してもらえることが多いです。

住宅ローンの審査に通るのはどんな人?

住宅ローンには審査があり、もし通過しても申込者のスペック次第で融資額・適用金利は変化します。

では、どんな方が住宅ローンの審査に通過でき、良い条件でお金を貸してもらえるのでしょうか?

消費者金融の審査基準を徹底解説!審査に落ちる人・通るコツ

こちらの記事にはカードローンの審査基準がまとめてありますが、住宅ローンの審査基準にも違いはほとんどありません。住宅ローンの審査に難なく受かる方は、例えばこんな人です。

  • 一部上場企業の正社員や公務員
  • 勤続年数が長く、収入が安定
  • 諸費用分を自己資金で用意している(他社借り入れがない)
  • 信用情報に問題がない(しっかり返済期限・規則を守って金融サービスを利用してきた)
  • 家を購入する理由がしっかりしている(結婚・転勤など)
  • 申込者の年齢が若い
  • 実家が持ち家(いざというときにお金を借りられる可能性が高い)

住宅ローン、カードローンなどの種類に関わらず、貸金業は貸したお金を利息込みでしっかり完済してもらわないと経営が成り立ちません。つまり、結局のところ審査に通る人・好条件で融資を受けられる人というのは、返済能力の高い人ということになります。

住宅ローンの審査から融資までの流れを徹底解説!

住宅ローンに申し込んでから、実際にお金を借りるまでは、以下のような流れを踏みます。

  1. 事前審査(1~7日で結果通知)
  2. 本審査(2~4週間で結果通知)
  3. ローンの契約
  4. 融資の実行・決済

はじめに、購入したい物件が見つかった段階で、金融機関などに事前審査を申し込みます。このとき、2、3行程度に複数申し込みをするのがおすすめです。

これは審査に落ちるリスクを下げる、結果を比較して本審査の対策をするといった理由があります。

1.事前審査

住宅ローンに申し込むと、まずは事前審査となります。ここでは、主に本人の経済的余裕・信用度がチェックされます。

本審査では新居の購入費用と収入の割合なども見られますが、事前審査は「そもそもこの人にお金を貸して良いのか」を見る審査なので、物件の購入前におこなわれます。

国土交通省の調査資料によると、住宅ローンの審査は莫大な審査項目のうち、特にこちらのポイントが重要視されるようです。

  • 完済時の年齢
  • 健康状態
  • 担保評価
  • 勤続年数
  • 年収
  • 連帯保証

事前審査の結果は、早ければ翌営業日、遅くても一週間以内には届きます。

事前審査の申し込みに必要な書類

事前審査の申し込みには、以下の書類の提出が必要となります。

必要書類 入手方法・備考など
事前審査申込書 公式HPから所定のフォームをダウンロード・印刷
本人確認書類 運転免許証がおすすめ。保険証、パスポートのコピーも可
源泉徴収票 勤務先から毎年12月に配布。サラリーマンは必須
確定申告書(控え) フリーランス・個人事業主は必須
他ローンの返済予定表 借入時に作成したものを提出。紛失しても借入先で再発行可
物件情報 購入予定の物件のチラシ・パンフレットなどでOK

2.本審査

事前審査が終われば、次は本審査です。事前審査では銀行が審査をおこないますが、本審査では保証会社が審査をおこなうようになります。

住宅ローンを借りる際には、完済できない事態などに備えて、保証会社が家を担保にして保証をしてくれます。

ただこのとき、肩代わりしたお金を回収するために、いざというときに家を差し押さえて強制売却しても良い(抵当権)という契約をします。

本審査で主に見られるのは、担保とする家が本当に担保としての価値があるかです。強制差し抑えをしても売値が低ければお金を回収することはできないので、しっかりと売れる家かを、築年数の経過なども考慮した上で判断します。

本審査の結果は2~4週間後に届くようになります。

本審査の申し込みに必要な書類

必要書類 入手方法・備考など
ローン借入申込書・保証委託申込書 事前審査に合格すると金融機関から送られてくる。
本人確認書類 運転免許証がおすすめ。保険証、パスポートのコピーも可
団体信用生命保険申込書・告知書 事前審査に合格すると金融機関から送られてくる。
売買契約書(重要事項説明書・登記簿謄本) 物件の売買契約時に渡される。

審査がない住宅ローン「フラット35」

住宅ローンは、年齢の若さと返済能力の2つが主に見られます。この2項目に不安がある方は、事前審査のないフラット35がおすすめです。

フラット35は、住宅金融支援機構が提供している返済期間最長35年・固定金利の住宅ローンです。全国の金融機関で取り扱われていますが、どこが扱っているかで少しずつ金利なども変わります。

フラット35は購入物件が基準を満たしていれば融資を受けられる!

住宅ローンの審査では、申込者本人の信用情報や返済能力も通常は見られます。しかし、フラット35では検査機関の検査の結果、以下の基準をクリアしてさえいれば、お金を借りることができます。

項目 戸建て マンション
床面積 70㎡以上 30㎡以上
住宅の規格
  • 2部屋以上の居室がある
  • キッチン・トイレ・バスルームがある
事業用途の場合 オフィス兼用の場合は、床面積の半分以上が住宅
構造 耐火構造か準耐火構造であること
耐震性 新耐震基準か一定の耐震評価基準を満たしていること
管理規約 管理規約が設定されていること
長期修繕計画 20年後まで修繕計画が定められていること

物件の調査は、書類審査と現地調査の2つをおこなった上で、上記の基準を満たしているかどうかをチェックします。

審査の基準は上記の通りで、これをクリアしていれば融資は降りますし、満たしていなければ審査不通過という、非常にわかりやすい制度になっています。

物件のステータスが合否の基準となるので、年齢・収入に不安がある方でも申し込みやすい商品です。

フラット35でお金を借りるメリット

フラット35は、一般的な住宅ローンと比べて以下のようなメリットがあります。

  • 個人事業主・会社役員・非正規雇用でも審査に通りやすい
  • 勤続期間が1年未満でも審査に通過可能
  • 100万円から繰り上げ返済可能
  • 繰り上げ返済手数料不要
  • 保証料0円
  • 団体信用生命保険への加入が任意

何より、普通の住宅ローンに比べて、申込者のステータスが正社員でなくてもお金を借りることができるのは大きいですね。

それとは別に、産休・育休中の女性の方でも、休職前の収入を合算してローンを借りることができます。

普通の借入審査では不利になるような方でも融資可能というのが、フラット35の大きなメリットです。

フラット35のデメリット

ローンを借りるとき真っ先に気になるのが金利の安さですが、フラット35は他の住宅ローンと違い固定金利となっています。

変動金利だと借り入れ額に応じて金利が決まりますが、固定金利だと少額借り入れ時に変動金利と比べて損です。

住宅ローンでお金を借りるためにはまず審査に通らなければいけません。そう考えると仮審査がないフラット35はどんな方にもおすすめではありますが、銀行の住宅ローンと比べてお得かどうか、自分の状況と照らし合わせて慎重に選びましょう。

住宅ローン以外にもお金を借りる方法は多数!最適な方法をじっくり選ぼう

ここまで、住宅ローンでお金を借りる方法や審査について紹介しましたが、こちらで紹介しているように、お金を借りる方法はそれ以外にも多数存在します。

お金を借りる方法17種類まとめ!あなたに適した借り入れ方法をご紹介

「家を買うときは住宅ローンからお金を借りるのが当たり前」と考えがちですが、利息などを考えると違う方法のほうが合っていることも良くあります。

お金を借りる方法について最低限の知識をまなんだ上で、最適な方法を選んでいきましょう。