住宅ローンのつなぎ融資って何?どんな時に利用するの?

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ライフイベントの中でも特にお金のかかる住宅の購入。

住宅を購入する時には、物件の購入費用だけでなく、土地代なども支払う必要があり、多額の支出が発生します。しかし、手持ちのお金が少ない場合には、支払いに困ってしまうことも少なくありません。そこで使えるのが、つなぎ融資と呼ばれるローンです。

つなぎ融資を利用することで、手持ちの資金が足りず住宅購入が大変になってしまう場合でも、経済的な負担が減らせます。

しかし、つなぎ融資は便利な反面、金利の高さや手数料がかかるといったデメリットへの注意も必要です。

そこで今回は、つなぎ融資に関する詳しい情報を解説します。これから住宅購入を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

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つなぎ融資はローン申込から融資までの間に借りる一時的なローン

つなぎ融資は、一般的な住宅ローンを申し込んだ後、融資が実際に確定するまでの期間中に借りることのできる一時的なローンです。

住宅ローンの融資は、申し込んだ直後にすぐ手元にお金がもらえるというわけではありません。

ローンを申し込んでから実際に融資が行われるまでにはタイムラグがあるため、その間に住宅購入に関する支払いが発生した場合には高額な出費が痛手になってしまうこともあるのです。

なお、融資が行われるまでにタイムラグが発生する理由は、住宅ローンというシステムの基本的なルールに原因があります。

住宅ローンはその名の通り住宅を購入する人のためのローンですが、借主が所有する住宅物件そのものを担保にしてお金を借りる仕組みになっている都合上、まだ住宅ができていないケースでは融資を受けることができないのです。

そこで役立つのが、今回ご説明するつなぎ融資という仕組みになります。

つなぎ融資はどんな時に必要?

つなぎ融資は、住宅を購入する人が必ず必要になるというものではありません。

自己資金が潤沢に用意できていて、住宅関係の支払いをキャッシュで行う余裕がある場合には、つなぎ融資を利用する機会はないといえるでしょう。

また、分譲住宅を購入する場合には、すでに物件が存在しているため、それを担保にして本番の住宅ローンを最初から組むことができます。

そのため、住宅購入を決めた直後から住宅ローンを組み、融資を受けることが可能です。受けた融資を活用して諸々の費用を支払えば、自己資金で一括購入できない物件でも計画的に支払い、将来的に自分の資産にすることができます。

これらの場合以外、つまり物件の支払いに対して手元にお金が潤沢にあるわけではなく、かつ住宅ローンを今すぐ組むことができないというケースに限り、つなぎ融資を活用する必要が出てくるというわけです。

着工前の敷地をローン込みで購入したい場合

上記のケースに該当する最も一般的な例は、着工前の敷地をローン込みで購入したい場合が挙げられます。

注文住宅を購入するときなどは、住宅を購入することを決めた時点ではまだ物件が存在していません。そのため、住宅ローンを組んで融資をうけることができない状態です。

この段階で、家を建てるための土地をローン込みで購入したい場合には、つなぎ融資の活用が必要になることがあります。

一般的に土地代は高額であるため、キャッシュ一括で支払いを行うのは経済的に余裕がないと難しいです。

しかし、着工前の場合は住宅ローンを利用してお金を工面するという選択肢が選べないため、つなぎ融資を利用することになります。

本番の住宅ローンがおりるまでの間、必要な資金を「つなぐ」ための融資が、つなぎ融資です。

物件が完成する前に諸費用の支払いを求められた場合

物件を立てる敷地を購入する以外のケースでは、物件完成前の段階で住宅の建設に必要な諸費用の支払いを求められた場合があります。

一般的に、注文住宅で家を新築する場合の各種費用は、何回かに分けて支払う形式になっていることが多いです。

施工をスタートする段階でかかる着工金や、建築が完成するまでの中頃の時期に支払う中間金といった形で支払いを行うような形になっています。

実際の支払い金額や支払期日については、工務店によって様々な決まりを独自に設定しているため、一概には言えません。

しかし、新築物件が完成する前の段階で工事費用の一部が請求されることはよくあるケースです。

この時、もしも手元の資金が足りずに支払いを行うことができないと、新築物件の計画自体が頓挫してしまう事態にもなりかねません。

そこで、自己資金だけで施工費などの費用をまかなうのが難しい時には、住宅完成までの間につなぎ融資を利用することで、滞りなく新築の施工を進めてもらう方法があります。

このように、主に申込段階で物件がなく、先に発生する費用が高額な場合に、つなぎ融資を活用するのが一般的です。

つなぎ融資を利用する際の注意点

物件を担保に借りられる住宅ローンが組めない段階でも融資が受けられるつなぎ融資は、自己資金が少ない時の心強い味方です。

しかし、つなぎ融資はその利便性の反面、デメリットもあるため注意が必要になります。

以下では、つなぎ融資を利用する際の注意点についてまとめました。これから新築住宅の購入を検討している方は、つなぎ融資のメリットとデメリットを十分に理解した上で、利用するかどうかを決めるようにしてください。

通常の住宅ローンよりも金利が高い

つなぎ融資のデメリットとして、通常の住宅ローンよりも金利が高いということが挙げられます。

金利が高いと、借りる金額が同じであったとしても、返済しなければいけない総額は高くついてしまいます。

そのため、支払い総額で比較した場合には経済的な負担が大きくなり、中長期的には損をしてしまう額が増えるのがデメリットです。

ローンを組む金融機関によって金利は細かく異なりますが、一般的な住宅ローンの金利は変動金利で0.4%前後、5年固定では0.7%前後、10年固定では0.4%前後、35年固定では1.1%前後となっています。

これに対して、つなぎ融資によるローンの金利は年率で1.4%から、高い場合は3.5%前後となる場合もあるのです。

金利が高くなるということは、住宅購入にかかる総額が高くなるということを意味します。

そのため、住宅を購入するかどうかを検討する段階で、つなぎ融資の利用を視野に入れている場合は、必ず金利によって発生する支払総額の違いを比較するようにしましょう。

数字上はほんの1~2%の違いでも、実際に支払う金額を計算すると高額な出費の差が生まれる場合があるため、注意が必要です。

住宅ローン控除が利用できない

つなぎ融資の注意点の一つとして、住宅ローン控除が利用できないということも挙げられます。

住宅ローン控除とは、別名を住宅ローン減税ともいい、住宅ローンの支払いにあたって税金の支払いを抑えられる制度です。

住宅ローン控除を利用できる場合には、12月末の時点での住宅ローン残高の1%分の税金が10年間にわたって戻ってくるようになります。

この受け取りには、確定申告時に必要書類を用意して申請することが必要です。住宅ローン控除を使うと、数百万円ものお金が節約できる場合があります。

しかし、つなぎ融資として借りたローンは、住宅ローン控除の対象にはならないので注意してください。

住宅ローン控除には利用条件が定められていて、工事の完了から6か月以内に購入した建物に住み、その年の12月末日まで住んでいるという条件を満たす必要があります。

しかし、つなぎ融資は住宅が完成する前の時点で借りるタイプのローンのため、この条件を満たすことができないのです。

融資事務手数料が余計にかかってしまう

つなぎ融資のデメリットとして、融資事務手数料が余計にかかってしまうことも挙げられます。つなぎ融資を利用する場合には、融資額に応じた利子を返済時に支払う必要があると同時に、別途事務手数料も発生するのです。

融資事務手数料の金額は、借入先の金融機関によっても異なりますが、多くの場合借入額の0.5%から2%近くになるパターンが多くなっています。

つなぎ融資で借り入れる金額が高くなればなるほど、それに比例して融資事務手数料の金額も高くなることに注意してください。

借入金額によっては数十万円から100万円近い手数料が必要になることもあります。そのため、金利の高さや住宅ローン控除が受けられないデメリットと合わせて、つなぎ融資を使用する場合の増加分のコストがいくらになるかをきちんと把握するようにしましょう。

つなぎ融資を利用する流れ

つなぎ融資を使う必要が出てくるタイミングや、つなぎ融資のメリット・デメリットを把握した上で、利用にあたっての具体的な流れを確認していきましょう。

つなぎ融資をどの金融機関から受けるかによって細かい手続き方法の違いはあるものの、申込をしてから審査、そしてつなぎ融資の受け取りまでのおおまかな流れはほぼ変わりません。

通常の住宅ローンの仮審査時に申込

住宅を購入することが決定したら、住宅ローンに申し込むところからスタートしましょう。

住宅ローンも、融資元の会社によって手続きの方法が異なりますが、一般的には申込をして、審査を受け、承認が下りたら融資を受け取れるという形です。

住宅ローンの事前審査に申し込みをした後、申込書類を金融機関に提出します。その後、金融機関側で審査プロセスが進み、いったん「仮審査」という形で途中まで審査が進むのが一般的です。

この住宅ローンの仮審査時に、つなぎ融資を利用する場合にはその申込を行ってください。

つなぎ融資の申込書類は、住宅ローンの申込書類とはまた別に用意して、金融機関に提出する形となります。住宅ローンを申し込んだだけで自動的につなぎ融資の契約もできるわけではありませんので注意しましょう。

その後、住宅ローンの審査に通ったら、申し込んでいたつなぎ融資のローンが受けられる段階へと進みます。

つなぎ融資を複数回に分けて受ける

つなぎ融資はいっぺんに全額を借りてしまうと、住宅ローンの融資が下りるまでの間の借入期間が長くなってしまうことから、複数回に分けて融資が下りるのが一般的です。

2回や3回といった回数に分けて、新築住宅の購入に必要な金額をサポートする融資を受けていきます。

つなぎ融資を受け取るタイミングや各回に受けられる融資額については、契約によって個別に変わります。

工務店に支払う費用や、土地代の支払いのタイミングに合わせて、どの時点でいくらの資金が融資されていれば良いのかを算出して、適切な金額を借り入れるようにしましょう。

住宅ローンの融資と共につなぎ融資を精算する

最後に、住宅ローンの融資がおりた段階で、つなぎ融資で借り入れた分の資金を精算します。

物件が引き渡しされた後には住宅ローンによって借りられるお金が手元に入ってくるため、その資金を使ってつなぎ融資で借りていた分の金額を精算するという流れです。

つまり、住宅ローンの融資が下りた時点で、つなぎ融資のローン分は完済するという形になります。

その後は、住宅ローンの方の借入金を、支払い期日に合わせて月々返済してきましょう。

なお、住宅ローンの返済が滞ってしまうと様々なトラブルの原因となります。計画的に住宅ローンを返済できるよう、お金を工面していくことが大切です。

つなぎ融資を利用したときにかかる利息をシミュレーション

最後に、つなぎ融資を利用したときにかかる利息をシミュレーションする方法をご紹介します。

つなぎ融資を受ける際にどのくらいの利息が発生するかは、実際につなぎ融資を申し込む金融機関から説明を受けることができます。

しかし、実際の手続きを行う前に、つなぎ融資ではいくらくらいの利息が発生するかを知っておくと安心です。

つなぎ融資で発生する利息額は、以下のような計算式でシミュレーションできます。

利息額 = 融資額 × 利息(%) ÷ 365日 × 融資期間(日数)

たとえば、融資額が1200万円で、つなぎ融資の利息が3%だと仮定した場合には、融資期間に応じて以下のような形で利息が計算されます。

・120日間(4か月)のつなぎ融資で発生する利息
1200万円 × 3% ÷ 365日 × 120日 ≒ 約12万円
・90日間(3か月)のつなぎ融資で発生する利息
1200万円 × 3% ÷ 365日 × 90日 ≒ 約9万円

実際には、つなぎ融資は何回かに分けて融資を受ける形のため、いっぺんに全額融資を受けるわけではありません。

また、早いタイミングで借り入れた分については、本番の住宅ローンが確定するまでの間により長い日数がかかる計算になります。

そのため、申込直後に受けた融資分に対しては、2回目や3回目に受け取る融資額にかかる利息と比べて、高額な利息が発生するのです。

新築の物件を注文する際には、建物の着工金や中間金という形で何度かに分けて支払いを行います。

そのタイミングに合わせてつなぎ融資を利用するため、利息が発生する日数はおおむね3か月や4か月といった期間になることが多いです。

ただし、住宅の施工はさまざまな工程があり、また天気や業者サイドの都合によって当初のスケジュールよりも長い時間がかかってしまうことも少なくありません。

そうなってくると、つなぎ融資の借入日数が増えるため、利息分が増加します。

こうした不測の事態も加味した上でつなぎ融資の利息額をシミュレートし、余裕を持った資金計画を立てるのがおすすめです。

また、つなぎ融資の利息額は融資を受ける金融機関ごと、そして同じ金融機関でも借りる時期によって日々変動しているのが一般的です。

必ず、融資を受ける最新のデータをもとに、きちんとした借入シミュレーションを算出して住宅購入にのぞむようにしましょう。

利息分を差し引いた額が最初に融資されることが多い

つなぎ融資の最初の融資額は、利息分を差し引いた額でおりることが多くなっています。

2回目以降のつなぎ融資の受け取りでは、利息や諸費用が引かれない金額がおりるため、1回目と比べると受け取る金額が多く設定されている場合が多いです。

つなぎ融資はリスクもある!なるべく使わないようにしよう

今回は、住宅購入にあたって、本番の住宅ローンの融資がおりる前の段階で活用できるつなぎ融資についてご紹介しました。

つなぎ融資は、自己資金が少なくても注文住宅を購入できるようにするための便利なローンです。しかし、金利の高さやそのほかの費用が発生することなどのリスクもあるため、できるだけ使わずに済ませたほうが経済的な負担が下がります。

住宅ローンの融資が下りるまでの諸費用の支払いがどうしても難しい場合にのみ、最低限の金額でつなぎ融資を使うのがおすすめです。

自己資金のみで住宅購入関係の支払いを済ませることができれば、金利や手数料を支払う必要がないため全体としての出費が抑えられます。

住宅購入を検討されている方は、早い段階から貯金を始めておくなど、できるだけつなぎ融資に頼らずに済む方法を選ぶようにしましょう。